Un sector determinante del Real Estate es el de los desarrolladores que impulsan con su visión y conocimiento los proyectos en ámbitos diferentes. Acerca de los resultados del 2022, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU), considera que el balance del año fue positivo, pero que a la vez queda mucho por crear. Admite que aspectos como la inflación y una macroeconomía inestable no colaboran para que la construcción y el mercado inmobiliario despliegue su enorme capacidad generando alternativas interesantes para la demanda.
Como director de la CEDU, ¿qué sucede en ese rubro?
A pesar del contexto, el sector está muy activo. El volumen de proyectos que se están ideando como así también aquellos que ya están en etapa de construcción indica que la actividad no está frenada sino en permanente dinamismo. El año fue bueno y nuestro balance es positivo. El nivel de actividad de la construcción privada fue muy razonable y estamos conformes con los resultados en general, a pesar de las dificultades de construir con tan alta inflación, de las restricciones para importar, la poca preventa y, sobre todo, la inestabilidad macroeconómica e incertidumbre política. Así que seguimos muy activos, con las obras en marcha y a buen ritmo. También seguimos adquiriendo nuevos lotes y en especial, muy atentos a nuevas oportunidades.
¿Cuál es la mirada de la entidad en estos momentos? ¿Qué novedades proponen?
En la actualidad buscamos realizar propuestas inmobiliarias que sean cada vez de mayor calidad, incorporando tecnología e innovaciones para optimizar las prestaciones. También nos interesan zonas nuevas en las que incursionar, modalidades de financiamiento cada vez más accesibles y todo aquello que nos permita acercarnos al perfil de demanda nuevo que apareció en la post pandemia. Por ejemplo, incorporamos espacios abiertos más amplios, terrazas más generosas y en los proyectos suburbanos, expansiones propias y mayores espacios verdes.
Un tema central vinculado con los desarrollistas es la construcción. ¿Se avanza en ese sentido?
Construir en este contexto es difícil por la alta inflación y las restricciones a la importación. Esto atenta contra la búsqueda de productividad y ajuste en los costos. No obstante, como argentinos estamos acostumbrados a operar en este tipo de entornos y lo seguimos trabajando con pericia. Creemos que vale la pena construir ahora para vender cuando la macro mejore, baje la inflación y ganemos como país, previsibilidad. Hoy el costo de edificar es históricamente muy barato y los precios también. Pero subirán cuando mejore el contexto.
¿Qué sucede con los valores? ¿Se mantienen o siguen subiendo?
Los costos de construcción van de la mano de la inflación sectorial y en general están reflejados en el índice de la Camarco, que es el que mayoritariamente utilizamos. En términos de dólares, es muy difícil hacer cálculos dado que el tipo de cambio es muy volátil en nuestro país, además de haber una amplia diversidad de esa moneda, mientras que las obras son muy largas. De modo que saber si uno está construyendo caro o barato en dólares resulta algo complejo. A lo largo de los cuatro años promedio que implica un emprendimiento, puede haber períodos de dólar caro y dólar barato.
¿Existen novedades en las obras y nuevos materiales? La falta de importaciones, generan vacíos. ¿Cuesta conseguir lo necesario para los proyectos?
Existe un razonable aprovisionamiento de insumos para la construcción de producción local. A veces es difícil acopiar porque el proveedor no se anima a realizarlo, aunque el desarrollador cuente con los fondos. En materia de incorporación de tecnología e innovación en la construcción estamos atrasados y las restricciones a importar nos atrasan un poco más y dificultan la calidad de lo que entregamos. Resulta complicado acceder a insumos importados, pero las obras se terminan igual con materiales domésticos. En ese sentido las noticias no fueron muy alentadoras, el mercado sigue operando con normalidad con proveedores locales, pero no han sido tiempos fáciles para incorporar tecnología en nuestros emprendimientos y esto seguirá por un tiempo más.
¿Es difícil adquirir buenos lotes? En ese sentido, ¿qué comentan los desarrolladores?
Hoy en día la mayoría de los lotes se adquieren mediante aportes a cambio de metros en el mismo emprendimiento. Es una modalidad muy adecuada y conveniente para todas las partes involucradas. Lo vemos con buenos ojos porque nos facilita el proceso del inicio de proyectos nuevos. Además, nos evita lo dificultoso de comprar el terreno de contado. Es un tipo de transacción un poco más compleja, porque implica discutir garantías y otros aspectos con los dueños de la tierra, pero camina en el buen sentido. Es una tendencia muy sólida en el mercado que procuramos que prospere. Desde luego existen excepciones, sobre todo cuando salen al mercado lotes muy buenos a precios interesantes. Esto sucede, por ejemplo, con ciertas tierras que ha estado vendiendo el GCBA, que se pagan de contado.
Este año ha sido verdaderamente difícil y lo sigue siendo en el sector en su totalidad. Pese a todo se construye en diferentes zonas. ¿Qué aspectos se reconoce como valioso en ese sentido?
Los desarrolladores seguimos muy firmemente apostando por los ladrillos en Argentina, y ello se refleja en la gran cantidad de obras que hay en marcha. Lo que está por detrás de ese fenómeno es la percepción que en general tenemos sobre el futuro de nuestro país. Creemos que los desvíos macroeconómicos y políticos que hoy se sufren, como la alta inflación y el elevado riesgo país, se corregirán en los próximos tiempos y eso permitirá que los precios de los inmuebles recuperen valor. Hoy están históricamente bajos.
¿Cuáles son las situaciones positivas del mercado inmobiliario en general?
El ladrillo siempre es un resguardo patrimonial y ahora más que nunca debido a la inflación de las “monedas duras” como el dólar. Antes, ahorrar en esa moneda era muy conveniente, pero actualmente está perdiendo valor. En cambio, los activos reales, entre los cuales los ladrillos son los más importantes, resultan la mejor forma de resguardo de los patrimonios en todas partes del mundo. Esto generó en los países desarrollados que los precios toquen niveles récord, mientras que en nuestro país están históricamente baratos.
¿Qué se puede sumar acerca de lo que ocurre en otros países y de qué depende de poner en marcha en la Argentina?
Tenemos que lograr que el crédito hipotecario regrese y eso depende esencialmente de que baje la inflación.
Se termina este año y es interesante conocer cuáles son tus expectativas para el 2023 considerando los problemas políticos con los que habrá que lidiar. A manera de cierre, ¿qué se espera para el Real Estate?
Somos optimistas y esperamos que el año entrante sea muy bueno de cara a la regularización, y en particular de las principales variables macroeconómicas de la Argentina. Seguiremos invirtiendo en nuestro país en proyectos que sean cada vez mejores y que nos permitan estar preparados para cuando se pueda vislumbrar un cambio de ciclo. Resulta difícil decir cuándo será, pero apostamos a que este gobierno o el que le siga, logre bajar la inflación, el riesgo país y estabilizar el dólar, como sucede en los demás países de la región. Cuando suceda (y estamos convencidos que así será), las obras que ahora tenemos en marcha se revalorizarán significativamente de la mano de un aumento de precios de los inmuebles. También buscaremos realizar un trabajo institucional fuerte para que vuelva el crédito hipotecario accesible, al ritmo que la macroeconomía lo admita y mejoras en los alquileres. Por otra parte, tenemos un objetivo claro de cara al futuro: seguir acompañando a nuestro principal segmento de clientes, pero también esforzarnos al máximo para llegar a los estratos medios y medios bajos. Seguiremos ayudando a que los desarrollos tengan cada vez más criterios de sustentabilidad, cuidado del medioambiente y respeto del patrimonio histórico.
Fuente: Adriana Anzillotti para Argenprop