En el marco de Proyectar Córdoba, referentes de distintos ámbitos analizaron el panorama del financiamiento para la construcción en el país. Por qué hay optimismo y cuáles son los condicionantes que aparecen en el horizonte.
En una economía donde el acceso al techo propio está limitado para una gran porción de la sociedad, la disponibilidad de financiamiento de largo plazo no es sólo un indicador financiero, sino una condición vital para la expansión y supervivencia del sector.
Bajo esta premisa, la cuarta edición de Proyectar Córdoba se convirtió en el escenario ideal para definir la hoja de ruta del financiamiento de la actividad de cara a los próximos dos años.
Los especialistas que participaron del encuentro coincidieron en que el financiamiento de la actividad de la construcción transita una etapa de transformación profunda, marcada por la reaparición del crédito hipotecario y por la consolidación de nuevos instrumentos en el mercado de capitales. El consenso general indica que, tras un período de alta volatilidad, el mercado se encamina hacia un escenario de mayor previsibilidad de cara al ciclo 2026-2027.
Federico González Rouco, coordinador macroeconómico en Empiria Consultores y especialista en mercado inmobiliario, trazó un diagnóstico sobre la situación habitacional en Argentina. Según el consultor, el país enfrenta un déficit crítico de 5,5 millones de hogares, lo que representa al 40% de las familias argentinas.
En este contexto, Rouco explicó que el volumen actual de préstamos es insuficiente para revertir la tendencia. Durante los primeros cinco meses de este año, se entregaron apenas 10.500 créditos en todo el territorio nacional, una cifra que representa el 1% del producto interno bruto (PBI).
El especialista subrayó la debilidad del mercado actual al señalar que en mayo se entregaron sólo 1.500 créditos en todo el país, una cifra que calificó como muy pequeña para la escala de la economía.
A pesar de estos indicadores, las proyecciones para los próximos dos años muestran signos de recuperación. Rouco señaló que, si bien el año comenzó con un mercado frenado, se esperan una mejora progresiva hacia el cierre de 2025 y un 2027 con indicadores superiores a los de 2026.
El economista sostuvo que las políticas actuales permiten reducir la volatilidad electoral de cara a los próximos turnos de votación. «En ningún escenario la volatilidad de 2027 es tanto como la de 2023», afirmó Rouco, quien se mostró optimista respecto del crecimiento del sector inmobiliario para el próximo quinquenio si se mantiene el rumbo económico actual.
En cuanto a las condiciones de financiamiento para el consumidor final, las tasas de interés son un factor determinante. Rouco estimó que la tasa promedio en los próximos dos años oscilará entre el 6% y el 8% más UVA. Esta previsión se fundamenta en que no se esperan niveles de inflación mensual que comiencen con cero en el corto plazo, lo que mantendrá el costo del fondeo en esos rangos.
Hoy, los bancos Nación y Francés lideran la entrega de estos instrumentos, mientras que otras entidades como Bancor, que tuvo una participación destacada entre 2022 y 2023, enfrentan limitaciones por falta de fondeo propio.
El desafío del fondeo bancario y el fondo de Anses
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), aportó una visión crítica sobre la estructura del sistema financiero tradicional. Tabakman explicó que la banca argentina enfrenta un problema de descalce de plazos que impide una oferta masiva de préstamos a largo plazo.
“Para dar hipotecarios alguien tiene que prestar a 30 años”, explicó el directivo, y añadió que los bancos locales se fondean “a 30 minutos”, lo que hace casi imposible prestar ese dinero a tres décadas.
El titular de Cedu remarcó que tanto el sistema financiero como el mercado de capitales son aún muy pequeños en relación con el PIB, lo que limita la capacidad de generación de recursos internos.
Ante este escenario, surge la necesidad de buscar fuentes alternativas de financiamiento que permitan reactivar el crédito de manera masiva. Tabakman señaló que existe un inversor institucional gigantesco en el país: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, heredero del ahorro acumulado de las antiguas AFJP.
El FGS cuenta con activos valuados en aproximadamente U$S 75.500 millones, cuyo valor aumentó recientemente por la revalorización de los bonos y acciones argentinas.
La propuesta del sector desarrollista consiste en que el Gobierno tome la decisión política de reorientar parte de esos fondos para hacer viable un mercado hipotecario de mayor escala. «Si el sector bancario pudiera descargar hipotecas en el FGS y con esa plata seguir generando, por supuesto que retroalimentaría nuestra actividad y le daría otro tono», aseguró Tabakman.
No obstante, el directivo reconoció que se trata de una decisión de alta sensibilidad política y macroeconómica que actualmente forma parte de los planteos ante las autoridades nacionales.
En una línea similar, Federico González Rouco mencionó el Fondo de Asistencia Laboral (FAL) como otra herramienta de largo plazo. El economista analizó que, si el país hubiera tenido el FAL en los últimos 15 años, el volumen de recursos habría sido equivalente a todo el crédito hipotecario otorgado en ese período, lo que daría una sustentabilidad inédita al sistema de financiamiento de viviendas.
El mercado de capitales como aliado estratégico
En Proyectar Córdoba, especialistas analizaron cómo el mercado de capitales comenzó a cubrir los baches del financiamiento tradicional.
Ignacio Bacsay, socio de la consultora Capitus, destacó un cambio de paradigma en el sector: el paso de instrumentos simples a fondos de inversión de «economía real» que seducen con rendimientos de dos dígitos. Con la baja del riesgo país y con el recorte en los rendimientos de los títulos financieros tradicionales, el mercado de capitales se posiciona como un aliado para las desarrollistas que buscan previsibilidad y plazos extensos para sus obras.
Bacsay explicó que el abanico de herramientas es amplio y se adapta a la madurez de cada empresa. El «camino ideal» para una desarrollista es comenzar con instrumentos de corto plazo, como cheques y pagarés, para luego saltar a las obligaciones negociables (ON) en el mediano plazo, con plazos de tres a cuatro años.
Este paso no sólo brinda fondos, sino que ordena la estructura interna de la compañía al someterla al régimen de oferta pública. El techo de esta evolución son los fondos comunes de inversión y los fideicomisos financieros, que permiten plazos de hasta 10 años, algo que Bacsay calificó como una «hazaña» para el contexto histórico de Argentina.
La rentabilidad es el principal atractivo para los inversores en este segmento. «Hoy estos instrumentos de economía real rinden entre un 10% y un 12%, mientras que los títulos financieros rinden un 6% o un 7%«, señaló el especialista.
Esta brecha de rentabilidad, sumada a que los fondos cuentan con garantías reales como inmuebles o créditos, los vuelve atractivos para quienes buscan diversificar riesgos fuera de los activos financieros tradicionales.
Un antecedente destacado en esta materia es el caso de la desarrollista cordobesa Elyon, que implementó un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI) regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Gabriel Teicher, vicepresidente de Elyon, detalló que este modelo se diseñó para financiar la construcción de la torre Aurus, en Nueva Córdoba. El fondo cubrió cerca del 50% del costo total de la construcción, lo que aseguró que la obra se terminara independientemente del ritmo de la preventa de unidades.
La estrategia de Elyon consistió en asegurar entre el 50% y el 75% de los fondos necesarios para garantizar la finalización del proyecto. Al contar con el capital del fondo desde el inicio, el desarrollista puede cubrir el remanente con utilidades propias o ventas posteriores, eliminando el riesgo de parálisis de la obra por falta de flujo de caja. Este tipo de esquemas permite blindar los proyectos ante la inestabilidad del mercado minorista.
Briones y su novedoso fondo para pequeños ahorristas
Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario, popularísimo influencer y autor del libro El método Briones, se confirmó como una de las figuras de mayor convocatoria en la cuarta edición del Proyectar.
El empresario de 26 años, que utiliza su influencia en redes sociales para captar capitales para sus proyectos, sostiene una visión optimista. Para él, el mercado inmobiliario argentino se encuentra frente a un «boom» inminente.
Fundamenta esta perspectiva en que el valor del metro cuadrado está barato en términos históricos en relación con la inflación en dólares y en comparación con otras ciudades de Latinoamérica. Además, señala que el alto costo de la construcción restringe la oferta de nuevas obras, lo que genera una presión alcista sobre los precios ante una demanda que se mantiene estable.
En este contexto de oportunidad, Briones presentó su nuevo fondo de inversión de real estate, aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV). El instrumento –el primer real estate investment trust (Reit) de la Argentina– busca captar U$S 40 millones para la adquisición de propiedades terminadas en Buenos Aires, como oficinas y edificios enteros, destinados al alquiler.
La herramienta permite el ingreso de inversores con un monto mínimo de $ 1.000, democratizando el acceso al mercado de ladrillos. Los participantes recibirán una distribución trimestral de los alquileres cobrados y podrán entrar o salir de la inversión con facilidad, ya que las cuotas parte cotizarán en bolsa (Bima). El fondo cuenta con la custodia de Banco Comafi y auditorías externas para garantizar la transparencia de los activos.