El 1° de julio se celebra el Día del Arquitecto. Por ese motivo, conversamos con Damián Tabakman, arquitecto y presidente de CEDU, sobre qué conocimientos y habilidades necesita adquirir hoy un arquitecto que quiere ser desarrollador urbano, cómo ha cambiado este rol y cuáles son sus desafíos actuales.
¿Qué conocimientos y habilidades tiene que incorporar o fortalecer un arquitecto que quiere convertirse en desarrollador urbano?
Lo primero es incorporar conocimientos del mundo de los negocios, ya que la formación profesional tradicional brinda elementos para proyectar y construir, pero un desarrollo inmobiliario tiene un complemento de negocios muy fuerte, que es un tema muy ajeno a lo tradicional que se enseña en la carrera de arquitecto.
Estos conocimientos a los que me refiero tienen que ver con poder evaluar un negocio, estructurarlo y conducirlo.
Evaluarlo implica hacer un estudio de mercado, de factibilidad económico financiera, definir cómo estructurar el proyecto y organizarlo impositivamente.
Después está la etapa de obtención de los recursos financieros para poder llevarlo adelante, cómo buscar inversores que acompañen el proceso. Es decir, además de invertir dinero propio tener el know how para conseguir los inversores; hay que saber comunicar lo atractivo del negocio para conseguir inversores.
La última etapa -la de conducción del negocio- tiene muchas cuestiones técnicas específicas de cómo hacerlo porque aún teniendo el capital y habiendo evaluado el negocio se presentan dificultades de tipo comercial, impositivo, legal o técnico. El arquitecto se focaliza en lo técnico y proyectual, pero seguramente le falten estos elementos y es recomendable que las conozca antes de comenzar.
¿Cómo ha evolucionado la formación académica en Argentina en este sentido?
La formación tradicional está focalizada en la parte proyectual y de construcción y en los últimos tiempos se empezó a incorporar algo de contenido de esta veta para dar algunas herramientas, ya que como detallé, el arquitecto que quiere se desarrollador urbano necesita un conjunto de herramientas específicas. Recientemente la carrera de arquitectura de la Universidad de Buenos Aires incorporó por primera vez “Desarrollos Inmobiliarios” como materia electiva y otras universidades como la UADE y la UB también la tienen en la formación de grado. En el nivel de posgrados la gran mayoría de las universidades lo han incorporado.
¿En qué aspectos ha ido cambiando el rol del desarrollador urbano en los últimos años?
Se ha ido profesionalizando mucho. La incorporación de egresados con preparación específica va teniendo su efecto en el mundo de los desarrolladores urbanos. Hay un update en nuestra manera de liderar proyectos urbanos. Hace 30 años atrás no existía la figura del desarrollador urbano; la gente le compraba a la empresa constructora. En los 90 el protagonismo lo tenían las inmobiliarias y en los últimos 20 años fue adquiriendo mucha relevancia el desarrollador urbano.
¿Cómo está impactando la pandemia en la actividad del desarrollador urbano en Argentina?
El sector no está atravesando por su mejor momento. El año pasado hubo un parate de obras por la pandemia y este año si bien se puede construir hay muchas restricciones y además la situación de clima de negocios en el país no ayuda.
¿Qué se prevé para el mediano plazo?
Es difícil decirlo, yo soy muy optimista. Argentina es muy cíclica, después de momentos malos la historia nos demuestra que vienen momentos de rebote y creo que eso va a pasar.
¿Cuáles son los desafíos principales que tienen hoy los desarrolladores urbanos y que tendrán en el mediano plazo?
Las empresas están bien organizadas para trabajar, pero no ayuda la situación económica para que la gente apueste.
Siempre alentamos a nuestros miembros a que se formen cada vez más y alentamos a las universidades a que sigan incorporando programas para formar a todos los desarrolladores urbanos.
Por otro lado, en materia de tecnología hay mucho por hacer. En Argentina aún se incorpora poca tecnología en la construcción y se construye con mucha mano de obra intensiva; hay una asignatura pendiente importante. Esto tiene que ver con que la inversión en tecnología se relaciona con el largo plazo y con que se dificulta obtener financiamiento.
También se trabaja poco en el tema de conservación de energía y hay una oportunidad ahí. Las cuestiones tarifarias, el hecho de que no sea tan cara la energía en Argentina desalienta el uso de este tipo de energías.
¿Y qué desafíos hay en la región?
Las cuestiones de tecnología también afectan a Latinoamérica, ya que en la región se construye incorporando poca tecnología. Por otro lado, las cuestiones de triple impacto no están tan presentes como si lo están en el mundo desarrollado, en Europa y en Asia.
En ADI Latam estamos invitando a los miembros a que se familiaricen con otros mercados de la región. En Estados Unidos, por ejemplo, hay muchos desarrolladores urbanos que trabajan en todos los estados. En Europa, muchos trabajan en varios países del continente. En cambio, en Latinoamérica hay pocos que trabajen fuera de su ciudad, es una tradición más localista. En este sentido, hay una tarea atractiva para hacer y hay una oportunidad utilizando la plataforma de Adi Latam de lograr transformar lo local en algo más global.
Damián Tabakman es Arquitecto y Máster en Finanzas (UBA). Presidente de CEDU y Adi Latam. Director del posgrado de Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios de la UBA y docente de posgrados en la temática en distintas universidades. Autor de 6 libros sobre Desarrollo Inmobiliario.