El levantamiento del cepo cambiario impulsa la reactivación del mercado inmobiliario argentino, tras varios años de restricciones. Qué puede suceder.
La expectativa por el levantamiento del cepo cambiario renueva el entusiasmo en un mercado inmobiliario que ya venía mostrando signos de recuperación. Desde hace 35 meses, las operaciones de compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos Aires vienen en alza, y la demanda empieza a convalidar los precios de publicación.
En marzo de 2025, los valores de los inmuebles en la Ciudad registraron un aumento interanual del 8,8%, la suba más significativa desde noviembre de 2018, conforme el último informe de Zonaprop. Asimismo, en febrero, además, se firmaron un 94% más de escrituras que en el mismo mes del año anterior, siendo el mejor febrero de los últimos 18 meses en la Ciudad de Buenos Aires. «El mercado ya venía descontando que el cepo se levantaría, pero la incertidumbre pasaba por el cuándo», explica Fabián Achával, de la inmobiliaria que lleva su nombre.
Un nuevo aire para el ladrillo: señales de despegue tras el cepo
Según Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, «el mercado inmobiliario ye venía descontando el levantamiento del cepo, pero cuándo sucedería generaba incertidumbre», aclara Fabián Achával de la inmobiliaria homónima.
Por su parte, Daniel Salaya Romera, titular de la firma homónima, señala que el mercado todavía estaba parcialmente contenido por las expectativas devaluatorias. A esto se sumaban factores de incertidumbre como la caída sostenida de reservas —con un saldo negativo estimado en u$s6100 millones—, las dudas en torno al acuerdo con el FMI y el impacto de la reciente suba de aranceles anunciada por Donald Trump, que agravó el contexto internacional para los mercados emergentes.
Sin embargo, el panorama parece haber cambiado. Salaya Romera habla de un «cisne negro internacional» que contrasta con una oportunidad local. «Con las reservas que ingresan el martes, más la disciplina fiscal y el superávit, esta vez, cuando el mundo se resfría, Argentina no se pescará una pulmonía», afirma con optimismo.
Domingo Speranza, presidente de la firma de servicios inmobiliarios Newmark, coincide en que el contexto global no puede ignorarse. «En tiempos de incertidumbre, los bienes durables —como los inmuebles— tienden a fortalecerse como refugio de valor, sobre todo en economías volátiles como la nuestra», sostiene.
Pese al entusiasmo, los actores del sector son cautelosos: prevén un efecto inicial de enfriamiento por la volatilidad del dólar, un factor siempre sensible para el mercado inmobiliario. Sin embargo, una vez que las variables se estabilicen, esperan una aceleración y consolidación del crecimiento.
«El mercado se mueve por expectativas, y los inversores estaban esperando señales. Ahora que esas señales empiezan a aparecer, la reactivación se profundizará», anticipa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Un dato que respalda este pronóstico es que, históricamente, una economía sin cepo registra un 54% más de operaciones inmobiliarias que una con restricciones cambiarias. No obstante, eso no implica que el crecimiento sea proporcional. «El mercado ya venía en recuperación. Por eso proyectamos un 20% más de operaciones este año, lo que significaría cerrar 2025 con unas 65.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, unas 10.000 más que en 2024″, estima Achával.
El combo ideal para el despegue
Si se mantienen las condiciones, el escenario es casi ideal: expectativas positivas, mayor certidumbre, estabilidad cambiaria, acceso al crédito y precios que todavía se encuentran bajos en comparación con los valores históricos. «Todos los ciclos de reactivación inmobiliaria empezaron con la salida del cepo, no con el crédito», afirma con contundencia el analista Daniel Bryn.
Para muchos, este es el hito pendiente para que la economía empiece a crecer: más empleo, mayor consumo, incremento en la demanda y más dinero circulando. «Por primera vez en años, el sector puede proyectar con reglas claras y previsibilidad», señala Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
En esta línea, el economista Darío Rubinsztein subraya que el nuevo escenario posiciona a la Argentina como un país más confiable, lo que facilitaría el acceso a financiamiento e impulsaría el ingreso de inversiones. «Eso traerá más dólares al país, lo que podría activar todos los motores de la economía, incluido el inmobiliario», explica.
¿Y qué pasa con los créditos hipotecarios?
En este nuevo contexto, salaya Romera asevera que si el dólar libre se mantiene alrededor del 23% por encima del oficial, como ocurrió el último viernes, se generará certidumbre para los créditos UVA ya otorgados pero aún no escriturados. El techo en la banda cambiaria representa un alivio concreto, ya que permite que los pesos del crédito sigan alcanzando para concretar las operaciones.
No obstante, quienes ya están pagando un crédito deben estar atentos: las cuotas ajustadas por inflación podrían encarecerse si el ajuste cambiario impacta en el IPC y este sigue en alza durante abril.
Por último, Achával advierte que muchas operaciones con crédito hipotecario aún se están cerrando con las condiciones anteriores: tasas más bajas y un dólar a $1200, por el rezago que implica el proceso de otorgamiento. «Eso significa que todavía no se sienten los dos impactos negativos más recientes: la suba de tasas y el salto cambiario», concluye.
Cómo impactará la salida del cepo en el mercado inmobiliario
- Más ventas, más precios
Una economía sin controles cambiarios genera, históricamente, mayor volumen de operaciones. Esto se acentúa en un mercado como el inmobiliario, donde las transacciones suelen hacerse en dólares. «En el segmento de usados, los compradores ya venían activos, tomando al dólar como moneda de referencia sin preocuparse por sus oscilaciones», explica Martín Boquete, director de Toribio Achával.
Además, el histórico vínculo entre rentabilidad del agro e inversión inmobiliaria augura un buen panorama: «La liquidación de exportaciones y un nuevo contexto cambiario más claro pueden traducirse en inversiones en tierra y propiedades urbanas, generando un círculo virtuoso», sostiene Salaya Romera.
Fabián Achával agrega que la eliminación del dólar blend —que permitía liquidar un 80% de divisas al tipo oficial y un 20% al financiero— incentivará a los exportadores a vender y quitará incentivos a los importadores para adelantar compras. «Esto ayudará a estabilizar el tipo de cambio», asegura.
- Precios en alza, pero aún lejos del techo
La combinación de demanda sostenida, propietarios menos propensos a aceptar contraofertas agresivas, absorción de una oferta récord y precios históricamente bajos deja poco margen para una baja en los valores. Entre 2019 y 2023, los precios cayeron un 24%, y desde mediados de 2023 sólo se recuperaron entre 8% y 10%. Aún están retrasados.
De hecho, los valores de publicación llevan 14 meses consecutivos de suba, según los portales Zonaprop y Mercado Libre. Y según Radar Inmobiliario, los precios de cierre subieron un 12% en 2024, incluso por encima de los precios de publicación, con niveles de negociación que hoy son menores al 5%, sobre todo en propiedades de menor valor. «Pese a los aumentos, en términos reales los precios aún se ubican en niveles de 2006», remarca Achával.
- Una suba moderada, pero sostenida
Para este año se esperaba una suba del 5% al 6% en los precios. «La salida del cepo acelerará esa tendencia, aunque de forma gradual», aclara Fabián Narváez. No se esperan efectos inmediatos, pero sí una mejora sostenida en el ritmo de ventas.
Finalmente, Diego Cazes, de L.J. Ramos, destaca que la Ciudad de Buenos Aires volvió a posicionarse por encima de zona norte. En cifras, según Zonaprop, mientras en zona norte los precios subieron un 3,8% en los últimos 12 meses, en la CABA el aumento fue del 8,1%.
Para que esa meta se cumpla, la inflación mensual no debería superar el 2% en lo que resta del año, algo que muchos economistas ya consideran poco probable. En este contexto, Leandro Molina, director de Zonaprop, señala que el principal desafío está en lograr que el financiamiento hipotecario evolucione hacia modelos más equilibrados, que permitan mitigar el impacto de una inflación persistente y la brecha entre salarios y precios de los inmuebles.
- Reacomodamiento de precios y suba en la actividad
La salida del cepo tendrá efectos directos sobre la dinámica de precios y el volumen de operaciones. Una economía sin restricciones cambiarias suele mostrar más actividad, especialmente en un sector dolarizado como el inmobiliario. «Los compradores de usados ya venían operando con un dólar de referencia sin seguir tanto sus fluctuaciones», destaca Martín Boquete, director de Toribio Achaval.
El histórico vínculo entre rentabilidad agropecuaria e inversión inmobiliaria suma otro factor a favor. «Con una liquidación de exportaciones más fluida y un contexto cambiario más previsible, podría generarse un círculo virtuoso de inversión en tierras y propiedades urbanas», sostiene Daniel Salaya Romera.
La eliminación del «dólar blend» también impactará. Fabián Achával subraya que ahora los exportadores liquidarán más divisas al tipo de cambio oficial, generando ingresos que fortalecerán las reservas y estabilizarán el dólar. Así, en un escenario de demanda sostenida, propietarios menos dispuestos a aceptar contraofertas agresivas, y precios que aún no recuperan lo perdido en los últimos años, todo indica que no hay margen para bajas de valores.
El costo de construir en dólares: ¿una oportunidad?
El aumento del costo de construcción en dólares es uno de los grandes obstáculos. Según Zonaprop, este ítem creció 107% desde octubre de 2023 y 52,7% solo en lo que va de 2024. Esta dinámica complica los proyectos iniciados con esquemas de canje de tierra por metros construidos.
Sin embargo, algunos desarrolladores ven una posible corrección. «Si el dólar oficial se acerca al contado con liqui y no hay traslado inmediato a precios, las unidades en pozo podrían ganar competitividad», afirma Carlos Spina, de Argencons. Y destaca la urgencia de activar el crédito intermedio para apuntalar la construcción.
Miguel Ludmer (Interwin) observa que, cuando el dólar sube, baja el costo de construir en moneda extranjera, aliviando a los desarrolladores. «Lo inverso pasó el último año, con un dólar estable en $1.200 y costos subiendo 100% por inflación», explica.
Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima, da otro dato revelador: pese al contexto adverso, la industria vivió un récord de ventas en los últimos meses, sostenido por un renovado clima de negocios y una demanda contenida que se volcó a cerrar operaciones. «El consenso en el sector es que el metro cuadrado recuperará valor en los próximos meses», concluye.
Fuente: iProfesional