Esta modificación, según el texto oficial, responde a un «desfasaje actual de los valores existentes en materia de umbrales». Puntos destacados.
El Gobierno nacional publicó en el Boletín Oficial la resolución 78/2025, que establece modificaciones relevantes en los controles aplicables a la compra de inmuebles, automóviles y depósitos en efectivo. El objetivo central de la medida es fomentar la utilización de los llamados «dólares bajo el colchón» -aquellos que no están bancarizados ni declarados-, facilitando su incorporación al circuito económico formal.
Una de las principales novedades de esta resolución es la elevación del umbral de las operaciones que deben ser informadas a la Unidad de Información Financiera (UIF). Hasta ahora, las compraventas inmobiliarias por un valor superior a 200 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM) -aproximadamente $62.680.000, o U$S53.500 al tipo de cambio actual- debían reportarse obligatoriamente. Con la nueva normativa, ese umbral se incrementa a 750 SMVM, equivalentes a unos $235.050.000 o u$s200.000. Esto significa que solo las operaciones por encima de ese monto deberán ser comunicadas mensualmente a la UIF por parte de los registros.
Esta modificación, según el texto oficial, responde a un «desfasaje actual de los valores existentes en materia de umbrales» y se enmarca dentro de un enfoque de gestión basado en riesgos, tal como promueve el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI). Los registros continuarán reportando la información de forma digital hasta el día 15 de cada mes.
La resolución se complementa con otras medidas previamente anunciadas por el Gobierno, como el nuevo régimen simplificado del impuesto a las ganancias para personas físicas, que ya no exige la presentación de declaraciones patrimoniales al inicio ni al final del año fiscal. Esto implica la eliminación del «cruce patrimonial», herramienta que permitía a la AFIP detectar discrepancias entre ingresos y bienes.
También se eliminó el régimen del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), que obligaba a declarar ante la AFIP cualquier operación inmobiliaria por encima de cierto monto. A diferencia del COTI -cuyo propósito era registrar las operaciones ante el organismo recaudador-, la resolución 78/2025 se refiere a los reportes exigidos por la UIF, que se encarga de prevenir delitos financieros como el lavado de dinero, la financiación del terrorismo y la proliferación de armas de destrucción masiva.
Estos cambios buscan flexibilizar los requisitos previos para concretar operaciones inmobiliarias o vehiculares, en un intento por dinamizar el mercado y permitir que se concreten transacciones que hasta ahora se frustraban por la imposibilidad de justificar el origen de los fondos. Sin embargo, las autoridades mantienen facultades de fiscalización. La norma no implica una legalización automática del uso de dinero no declarado; si el Estado detecta inconsistencias, puede iniciar acciones legales por evasión fiscal.
En términos prácticos, se espera que la nueva normativa facilite las operaciones de compraventa de inmuebles de hasta US$200.000, un segmento donde predominan los ahorros informales. Se prevé que esta flexibilización contribuya a movilizar activos que, hasta ahora, permanecían fuera del circuito económico formal, con el potencial de reactivar el sector inmobiliario en el corto plazo.
Repunte en los precios de inmuebles: ¿qué factores explican el aumento?
Este repunte de los precios de los inmuebles no es aislado, sino que responde a una combinación de factores que vienen impactando en el mercado. A la leve mejora de la rentabilidad en los últimos meses, se sumó el cambio en la dinámica del alquiler: con la desregulación del mercado locativo, muchas propiedades que antes no se ofrecían pasaron directamente al circuito de venta.
«Los incrementos se dan, básicamente, por al aumento de las ventas potenciadas por los valores ‘bajos’ que percibe la gente en relación a los valores históricos. La penetración del crédito hipotecario también tracciona mas ventas», desentraña Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
En ese escenario, «los productos buenos se vendieron rápidamente, la oferta se restringió un poco y eso ayudó a que los precios vayan subiendo», argumenta Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina (CEDU). Y adiciona que la sólida demanda de los créditos hipotecarios también influyó, «además del aumento brutal de los costos de construcción«.
De hecho, «la CAC subió entre diciembre del 2023 y enero del 2024, un 32%. Luego, un 23%, 14%, 7% y dos veces 5%», precisa Alan Mohadeb, socio de CEK Group y Portland. Entonces, como el billete quedó totalmente planchado (de hecho, fue retrocediendo), «el costo directo en dólares fue del 80% en esos seis meses entre diciembre del 2023 y mayo del 2024; con lo cual, el costo directo fue del 80% en dólares», explica. Y los productos en desarrollo tuvieron que, indefectiblemente, «ajustar sus precios pari-passu con esos aumentos».
En definitiva, para Nancy Vieitez, flamante presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, los incrementos en los precios se deben a varios factores:
- Sinceramiento de valores: tras años de precios deprimidos, los precios se están ajustando a niveles más realistas.
- Escasez de oferta: hay una creciente escasez de propiedades en determinadas tipologías, como departamentos de 2 y 3 ambientes en ubicaciones estratégicas.
- Mayor racionalidad en precios: los propietarios están adoptando una postura más racional al fijar precios, alineándose con las condiciones actuales del mercado.
¿Cuánto más pueden subir las propiedades hacia fin de año?
Disgregando por segmento, el usado es uno de los sectores que más se benefició directamente «por la nueva coyuntura macroeconómica, la aparición de los créditos, el marco normativo para los alquileres más aceptable por el mercado, etc.», enumera el presidente de la CEDU. Sin embargo, el sector de la construcción está un poco más afectado, aunque «la expectativa es que los precios acompañen y sigan a la suba, pero es más lento».
¿Qué sucederá en adelante con el precio de las propiedades? Si bien es imposible presagiarlo, «me animaría a decir que, en los próximos 12 meses, deberíamos ver un aumento de precios en dólares en el orden del 20% al 25%», augura Tabakman. Y si las condiciones macroeconómicas se mantienen, «es razonable proyectar una suba acumulada del 10% al 15%», pronostica, por su parte, Nancy Vieitez.
Fuente: iProfesional