El sector inmobiliario enfrenta el impacto de aumento de precios y cambios legislativos, mientras apuesta al crédito hipotecario y al blanqueo como impulsores para consolidar el mercado.
A pocos días de cerrar el año, el balance del sector privado de la construcción de viviendas en Argentina refleja avances significativos y desafíos persistentes. Durante 2024, los costos de edificación aumentaron 145%, elevando el precio promedio a más de USD 1.500 por metro cuadrado.
Este incremento impactó directamente en la rentabilidad de los proyectos y exigió a los desarrolladores encontrar alternativas para sostener la actividad en un contexto inflacionario. Sin embargo, el mercado mostró signos de dinamismo, impulsado por el regreso de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, que introdujeron oportunidades para el sector.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo a Infobae que 2024 fue un año positivo en varios aspectos, pero desafiante para el desarrollo inmobiliario. “El mercado de alquileres se reactivó tras la derogación de la Ley de Alquileres y la compraventa de unidades usadas creció considerablemente, pero el desarrollo enfrentó complicaciones por el aumento de los costos en dólares. La normalización macroeconómica y la importación de insumos más económicos son clave para recuperar la rentabilidad del sector”.
Según Tabakman, la expectativa para 2025 es que los precios de las propiedades empiecen a ajustarse al alza, lo que mejoraría el equilibrio financiero para los desarrolladores.
Tabakman destacó la importancia del DNU 1017/24, que habilitó hipotecas divisibles y derechos reales de superficie, como medidas que podrían transformar el acceso a la vivienda en el país. “Esto permitirá a los desarrolladores contar con financiamiento a largo plazo para proyectos en pozo, lo que dinamizará la economía y fomentará el crecimiento sostenido del sector”, agregó.
También hizo hincapié en la necesidad de agilizar permisos de construcción y avanzar en políticas que promuevan una mayor previsibilidad en el mercado.
Paso a paso
En el primer cuatrimestre de 2024, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) creció 50%, impulsado por la devaluación del peso a fin de 2023. Este aumento inicial, que llevó los costos de construcción a cifras récord, empezó a desacelerarse hacia octubre, con un incremento mensual de apenas 1%. Este contexto generó el encarecimiento del metro cuadrado en dólares, pasó de 1.400 a 1.900 en el segmento premium.
A pesar del incremento en los costos, el mercado mostró señales positivas gracias a la reaparición de los créditos hipotecarios y el blanqueo.
De cara a 2025, el sector inmobiliario proyecta un panorama optimista con un aumento del 25% en las operaciones y renovado interés por el ladrillo como refugio de valor.
Levrio destacó: “Estamos ante un cambio de régimen donde, si la estabilidad macroeconómica se consolida, surgirán herramientas de financiamiento que permitirán un nuevo nivel de precios con márgenes razonables para nuevos proyectos. Sin embargo, todavía enfrentamos efectos negativos del cambio, aunque las hipotecas y escrituras (cierran su mejor año) ya muestran indicios de recuperación incipiente. Es clave evitar restricciones al suelo edificable y equiparar las condiciones de la inversión inmobiliaria con las de la renta fija, que hoy compiten en desventaja”.
Compra desde el pozo
La compra de inmuebles en pozo se consolida como una estrategia atractiva tanto para quienes buscan vivienda propia como para inversores.
Según Zonaprop, el metro cuadrado en pozo alcanzó a USD 2.741 en octubre de 2024, con un incremento anual del 15,3%, aunque aún por debajo del máximo de 2018, cuando llegó a USD 3.040. Los barrios más buscados en CABA son Palermo (19%), Belgrano (12%) y Caballito (12%), mientras que en la zona norte de GBA se destacan Nordelta y Pilar.
Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, dijo a Infobae que “al comprar en pozo, se paga un valor menor al de un inmueble terminado, lo que lo convierte en una inversión rentable al momento de la reventa”.
Actualmente un departamento de dos ambientes y 50 m2 en pozo se ubica en USD 132.000, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se cotiza en USD 209.000, aproximadamente en CABA.
Además, Molina subrayó la flexibilidad del esquema financiero en comparación con la compra de inmuebles terminados. “Es una opción que no exige contar con todo el dinero de forma inmediata, facilita el acceso a quienes buscan diversificar su capital o asegurar ingresos futuros mediante el alquiler o la reventa, por lo tanto se espera que esta intención en la demanda se concrete en mayor número de operaciones”, agregó.
Sector resiliente
A pesar de los incrementos en los costos de construcción, más de 50.000 viviendas continúan en desarrollo en CABA y más de 90.000 en el Gran Buenos Aires.
Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, coincidió en que 2024 evidenció la resiliencia del sector frente a un contexto económico complejo. “La demanda de unidades de calidad se mantuvo firme, especialmente en zonas urbanas estratégicas. Los desarrolladores apostaron a diversificar sus proyectos y a adaptarse a las condiciones del mercado, se priorizó eficiencia y tecnologías constructivas”, afirmó.
También fue destacado el rol del blanqueo de capitales como motor potencial para 2025. Rosbaco dijo: “El blanqueo ofrece una ventana de oportunidad para canalizar fondos hacia proyectos inmobiliarios, aunque todavía estamos en una etapa inicial del derrame hacia el sector construcción”.
Insumos en alza
En cuanto a los valores de los materiales, en 2024, sobresalieron los aumentos en los porcelanatos, pasaron a un rango de entre $5.000 y $30.000 por m2, y cerámicas, desde $5.000 por m2. Griferías y sanitarios registraron amplias subas y dispersión de precios, con inodoros que oscilan entre $40.000 y más de $1 millón, mientras que los ladrillos de hormigón parten desde $2.900 por unidad.
Los materiales con menores incrementos fueron arena y piedra, con bolsones de 1 m3 a $30.000 y $60.000 respectivamente. Cemento y cal mantuvieron precios más accesibles, con bolsas entre $6.000 y $10.000, mientras que los ladrillos huecos permanecieron por debajo de $400 por unidad.
Zonas con buenas perspectivas
Nuñez, Saavedra y Villa Urquiza se destacan en CABA para invertir en departamentos en pozo. Núñez combina modernidad y cercanía al río; Saavedra crece con conectividad y un mercado en expansión; y Villa Urquiza equilibra serenidad y acceso a servicios.
Palermo y Caballito completan las opciones destacadas. Palermo, con su vida cultural y nocturna, ofrece alto potencial de revalorización, mientras Caballito, por su ubicación céntrica, atrae a familias e inversores que buscan estabilidad.
Según Martín Flachsland, del Estudio Kohon, estas zonas tienen en común una creciente demanda que responde a su calidad de vida, ubicación estratégica y las oportunidades de inversión que representan. “Son barrios que combinan el atractivo de lo residencial con la posibilidad de obtener retornos significativos. La clave está en enfocarse en desarrollos que integren diseño, funcionalidad y valor a futuro”.
La diversidad y revalorización de estas áreas consolidan al ladrillo como una opción sólida para invertir en 2025.
Según Tabakman, proyectos como el Parque de Innovación, la ex Ciudad Deportiva de Boca y el microcentro porteño abren nuevas posibilidades para desarrolladores. “La venta de terrenos en estas zonas y los incentivos urbanísticos propuestos podrían generar un importante flujo de inversiones”, aseguró.
También hay áreas de Chacarita, Colegiales, Villa del Parque, Coghlan, Villa Urquiza, el Paseo del Bajo y “la Isla de La Paternal” que captan el interés de familias e inversores.
El desafío
Los costos de construcción son un desafío crítico. Damián Tabakman sostuvo que es necesario que la baja de la inflación y una economía más estable derramen positivamente en el sector.
“Construir ahora es muy caro, pero confiamos en que el reacomodamiento de variables y el financiamiento institucional permitan equilibrar los costos y los precios. Esto sería clave para recuperar la competitividad de nuestra industria”, afirmó.
Por su parte, Federico Rosbaco destacó la importancia de implementar incentivos fiscales y garantizar la estabilidad de los insumos estratégicos para mitigar el impacto de los costos elevados. Y subrayó: “la capacidad para preservar el valor frente a la inflación lo convierte en una opción preferida, especialmente en un contexto de incertidumbre económica”.
En este contexto, 2025 se perfila como un año de oportunidades y desafíos para la construcción de viviendas en Argentina.
“Cerramos el año con optimismo, pero conscientes de que queda mucho por hacer. La estabilidad macroeconómica, la consolidación del financiamiento a largo plazo y la promoción de políticas que favorezcan la previsibilidad serán determinantes para garantizar un crecimiento sostenido”, concluyó Tabakman.
Fuente: José Luis Cieri para Infobae