A pocos días de finalizar el año, el sector inmobiliario se plantea un indiscutible balance, con la mirada puesta en lo que viene. Desde que comenzó la pandemia el Real Estate sufrió cambios y situaciones muy complejas. Aun así, este importante mercado buscó caminos y atajos para dar respuesta a la demanda y la necesidad indispensable que implica poner en marcha obras y generar propuestas de acuerdo con las exigencias del momento. En esta nota, cinco empresarios aportan su opinión acerca de lo que puede suceder en 2022.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) “Creo que será el año del cambio cualitativo de expectativas en el buen sentido luego de un largo ciclo de retracción y abaratamiento. Nuestro país es cíclico, de modo que el rebote no debe sorprendernos. Por supuesto que beneficiará a quienes apostaron por los ladrillos durante los últimos años en los cuales se vendió muy poco, no contamos con financiamiento y la macroeconomía no ayudó, así como tampoco la política. Pero se espera que el gobierno adopte medidas positivas para el sector. Afortunadamente están en la agenda de la alta política nacional temas sensibles para nuestro sector como la ley de alquileres, el blanqueo y el crédito hipotecario. Se consolidará la senda de crecimiento del país que observábamos en la post pandemia y el sector inmobiliario dejará de ser atractivo por lo barato para volverse interesante como resguardo de valor, inversión a largo plazo y sobre todo para brindarle viviendas e infraestructura y edilicia a las principales actividades humanas. Las zonas que tendrán más posibilidades de crecer inicialmente serán las que no dependan del crédito hipotecario. Pero las que más potencialidad de rebote tienen son los otros, los de clase media y media baja que llevan años de virtual paralización y que con el crecimiento económico mostrarán resultados notables, tan pronto como se vean señales de estabilidad y el regreso del crédito hipotecario accesible”.
Gabriel González Pardo, director de Tizado: “Hoy existe un mercado muy dividido entre el suburbano y la Capital, sin olvidar la Patagonia con buenos resultados para destacar. En función de esa realidad basada en espacios verdes y más m2, que fue la elección de comprador de la pandemia, se puede decir que esa realidad seguirá existiendo. Sin embargo, también se produjo una baja significativa en los valores en la Capital. Todo indicaría que con la cantidad de stock (muchos en buenos precios) y la demanda retenida de los últimos años, en algún momento comenzará a dinamizarse. El sector inmobiliario es sólido y forma parte de eslabones importantes de la economía donde figuran la construcción y gran cantidad de empleo. Últimamente observé muchos errores en cuanto a los comparativos de años contra año porque este 2021 se muestra mucho mejor en resultados respecto al 2020 y ese año no debería estar como referente porque nos induce a falsos crecimientos.
Respecto al movimiento futuro estará sujeto a la confianza. En estos días, el mercado está con buena oferta y tickets bajos históricos, pero trasladados a salarios e inflación generan incertidumbre. Si una línea de créditos sólida se ofreciera al mercado sería clave para lograr volumen de ventas. Hay que estar atentos a los múltiples factores en función de la vuelta a las oficinas, el teletrabajo, las elecciones de verde. También la de departamentos a buen precio, las necesidades de venta y las oportunidades de compra que están presentes. Creo que están consolidadas las zonas que muestran calidad de vida como Nordelta, Puertos, GBA Norte y Patagonia (San Martín y Bariloche). Las áreas que fueron más afectadas desde el 2020 y que hoy vemos con más movimiento (sobre todo en gastronomía) están en la zona norte de la Capital, como Núñez, Belgrano y Palermo entre otros, que acompañan con gran cantidad de obras y usados que considero tienen muchas posibilidades”.
Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos: “El sector estará más restringido, con más oferta que demanda. Por ende, los que quieran vender tendrán que bajar los precios. En este escenario político y económico donde crece la desconfianza en todos los niveles de la función pública, dudo que alguien quiera invertir en el país. Podría ser similar a lo de este año, donde la demanda se concentró en zona norte, en los terrenos. La gente con la pandemia encontró un mejor lugar para tener calidad de vida y el modo de trabajar sigue cambiando a no ser presencial. No es lo que necesitan las empresas. De hecho, hay actividades laborales que justamente esperan que la gente vaya a trabajar. Existen muchos ejemplos que indican que este país si no genera cambios profundos, no tenemos salida y seremos cada día más pobres y sometidos a lo que dispongan los gobernantes. A la vez, se habla mucho de la transformación del microcentro en viviendas, pero exige una inversión enorme y creo que no se concretará. Por otra parte, considero que en el interior se canalizarán algunos desarrollos y en la ciudad algunos proyectos para una clase media más alta. Para mí la situación es compleja”.

Toribio Achával, presidente de Toribio Achával: “Para el comprador, que por ahora sólo es el consumidor final, existe una gran oportunidad de contar con propuestas interesantes bien ubicadas a precios razonables. Se acerca un buen momento para construir y aprovechar en refaccionar lo existente para adaptarlo a los distintos usos actuales. Para el vendedor recomiendo flexibilidad, algo no tan común en este mercado para aceptar las posibles rebajas de precio, que promedian entre un 10/15% o la opción de tomar m2 terminados en otros lugares, ya que existen muy buenas opciones que se ofrecen como parte de pago. Y cada vez hay más oferta competitiva e interesante. El 2022 será apropiado para diferenciarse y para eso habrá que trabajar mucho los que operamos en este mercado, desde inmobiliarias hasta desarrolladores. Por otra parte, hay que concientizarse que existe un mercado más chico, con capacidad de compra menor y que atesora el dinero en dólares para comprar. Hay mucha incertidumbre para los tiempos que vienen. A la vez considero que será un año difícil, pero con oportunidades para generar propuestas diferentes que dependen de cada uno. Es importante acercarse al comprador y considerar sus necesidades, que varían todo el tiempo. Acompañarlo de manera ágil, rápida y eficaz, haciendo valer el conocimiento con que contamos, pero considerando el valor que merecen.
Para el año próximo, advierto que pese a las dificultades habrá un poco más de movimiento en general en relación con 2021. A la vez creo en la capacidad de los argentinos de reinventarse y salir a pelear al mercado que se muestra competitivo y exigente. Nosotros como empresa inmobiliaria salimos a poner plataformas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Caballito.
Respecto de las respuestas en las zonas creo en las opciones mixtas de la ciudad, donde puedan convivir distintas clases sociales y donde todos se reúnen en los espacios públicos para disfrutar, sin usar el auto y con buena conexión pública. Entre esas opciones figuran Colegiales, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Devoto, donde poder trabajar y vivir y estar cerca. Del otro lado de la General Paz figuran las áreas de Pilar, Escobar, Tigre, Cardales y Campana en el norte; Canning y Hudson, en el sur que son potenciales lugares con alternativas de oportunidades para ir a vivir en armonía y tranquilidad”.
Carlos Spina, Director Argencons S.A. y Presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV): “Como sector no podemos escaparnos de la macroeconomía. Más bien lo contrario, es procíclico y se potencian los efectos del avance y retroceso del PBI. Esperamos contar con una macroeconomía que comience un sendero de corrección, más ordenada y mayor confianza por parte de la demanda. A nivel sector, esperamos que las herramientas trabajadas en el congreso puedan comenzar a dar sus frutos (Ley de Incentivos prorrogada y Ley de Créditos para pozos, ajustados por CVS), y se logre la derogación de la ley de alquileres que demostró que sólo los ha encarecido por el retiro de la oferta.
Por el lado del vaso medio vacío lidiamos con un deterioro muy fuerte del poder adquisitivo de la demanda. La relación salario-m2 está entre las peores en décadas. Pero si se suma la desconfianza en la demanda por cómo impactará en el bolsillo, el ajuste necesario para el acuerdo con el FMI y lo que sucederá con los precios de las propiedades, es muy difícil pensar en operaciones. Pero con el vaso medio lleno, existen varios indicadores que nos hacen pensar que los precios y la cantidad de operaciones tocaron el piso y deberían corregir el alza desde ahora. La demanda que puede tener poder adquisitivo, y el usuario final que quiere, por ejemplo, ampliarse o relocalizarse, podría empezar, con algunas certezas a tomar decisiones. Si se suma la inflación en dólares del 6/7% anual, no resulta negocio en términos de poder adquisitivo quedarse con los billetes. Confiamos en que pueda incrementarse el volumen de operaciones.
Por otra parte, luego de dos excelentes años para el suburbano, post pandemia, habrá un reacomodamiento de los hábitos de vida y creemos que una parte nuevamente migrará hacia lo urbano. Durante esos últimos dos años mucho de lo que la vida urbana ofrecía había desaparecido, generando que se pagara el costo de vivir en la ciudad, sin gozar de los beneficios. Hoy comienza a cambiar”.
Fuente: Adriana Anzillotti para Argenprop.