Las operaciones crecen con fuerza de la mano de los inmuebles usados. En cambio, los desarrollos nuevos se mueven a ritmo lento ante la baja rentabilidad provocada por la fuerte suba de los costos de construcción en dólares
El mercado inmobiliario exhibe dos caras, en apariencia, contradictorias.
Por un lado, las operaciones de compraventa de inmuebles vienen creciendo a ritmo acelerado; por el otro, la bajísima rentabilidad de los desarrollos ante el fuerte incremento de los costos de construcción en dólares viene enlenteciendo la puesta en marcha de nuevos emprendimientos.
¿Qué factor explica que se estén registrando esas dos tendencias en simultáneo? «En cantidad de escrituras estamos en niveles récord, pero ese boom está siendo impulsado más que nada por los (inmuebles) usados», dijo a El Economista Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. «El sector desarrollista, en cambio, está más complicado: para que un negocio inmobiliario sea rentable con este nivel de costos, los precios deberían ser bastante más altos que los actuales», agregó.
En los últimos dos años, la demanda de casas y departamentos usados, que venía muy rezagada, recibió dos estímulos potentes. «La derogación de la Ley de Alquileres, que provocó que se volvieran a demandar inmuebles para poner en renta, y la aparición de los préstamos hipotecarios reactivaron mucho el mundo del usado», dijo a El Economista Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Con un mercado de usados sobreofertado, el crecimiento de la demanda que se viene registrando desde el año pasado aún no alcanza como para impulsar los precios de ese tipo de inmuebles a niveles a niveles comparables con el pico registrado en 2017, antes del estallido cambiario durante el gobierno de Mauricio Macri. Los valores promedio del metro cuadrado de un inmueble usado en la ciudad de Buenos Aires están por debajo de los U$S 2.000, todavía 25% inferior al precio de las unidades a estrenar. «Eso lo está percibiendo una parte de la población que busca aprovechar esa situación», dijo Gómez Picasso. «Hoy las propiedades usadas se están vendiendo a un precio que está por debajo incluso de su valor de refacción», añadió.
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Con esos estímulos, en la ciudad de Buenos Aires la cantidad de escrituras ascendió en septiembre a 6.998 registros, un incremento del 35,7% con respecto al mismo mes de 2024, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Se trató del tercer mejor septiembre de toda la serie histórica. En tanto, en la provincia de Buenos Aires se registraron en septiembre 14.366 operaciones de compraventa, un alza interanual del 44%, de acuerdo al Colegio de Escribanos bonaerense. https://f9930b99b61f8b69db66a45e967f52c6.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-45/html/container.html
Parte de ese impulso proviene del incipiente regreso del crédito hipotecario. En la ciudad de Buenos Aires, entre enero y septiembre se concretaron 10.827 operaciones con crédito, cinco veces más que en el mismo período del año pasado.
En tanto, en la provincia el número de hipotecas en los primeros nueve meses del año ascendió a 17.157, más de cuatro veces por encima del total del mismo período de 2024. Con eso, la porción del crédito sobre el total de escrituras ya alcanza al 17%. «Si bien los requisitos son todavía muy altos y solo puede acceder a estos préstamos una porción muy reducida de la población, esa porción no deja de ser mucha gente, con lo que sigue habiendo una demanda fuerte», señaló Gómez Picasso.
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En todo caso, al igual que lo que sucede en otros rubros de la economía, la demanda de inmuebles parece estar limitada a los segmentos de mayor poder adquisitivo. Si bien el precio de oferta promedio en departamentos usados es de U$S 1.920 por metro cuadrado para un dos ambientes y de U$S 1.807 para un tres ambientes, un índice que elabora Reporte Inmobiliario, en conjunto con la Universidad del CEMA y la red Remax, da cuenta de que el precio de cierre real de las operaciones ronda un valor promedio es de U$S 2.105 por metro cuadrado.
«Eso demuestra que el que tiene poder adquisitivo está eligiendo lo bueno o bien ubicado, o las dos cosas a la vez», dijo Gómez Picasso. «Se están vendiendo más las propiedades caras y eso es lo que empuja hacia arriba los precios promedio de cierre de las operaciones».
Márgenes apretados
Con la demanda sesgada hacia los usados, el mayor movimiento del mercado no se tradujo en una suba de precios de los inmuebles nuevos, un panorama que viene ajustando los niveles de rentabilidad de los desarrolladores.
«En el mundo de los nuevos, en los últimos dos años tuvimos un encarecimiento brutal del costo de construcción en línea con el encarecimiento de todo en Argentina, pero los precios no subieron al mismo ritmo, entre otras cosas, porque el usado competía con valores de venta mucho más bajos», dijo Tabakman. «Entre comprar un inmueble nuevo con costos de construcción que duplican a los que se registraban durante el gobierno anterior y comprar un usado con precios que apenas han subido, la demanda del producto nuevo o en pozo se enfrío mucho», agregó.
En la ciudad de Buenos Aires el costo de construcción ronda entre U$S 1.500 y U$S 1.600 por metro cuadrado. Si a eso se agrega el valor de la tierra y utilidad, los desarrollos nuevos quedan entre U$S 2.200 y U$S 2.300 por metro cuadrado. Con eso, los costos de construcción en dólares están entre el 20% y el 30% por encima del pico anterior alcanzado en 2017-2018. «Para tener hoy los costos de construcción promedio de los últimos años, el dólar tendría que estar por encima de los 3.200 pesos», señaló Gómez Picasso.
Sin una recuperación significativa de los precios luego de la abrupta caída registrada en la pandemia y en la crisis económica posterior, el aumento de los costos en dólares en un escenario de tipo de cambio intervenido redujo al extremo los márgenes. Para Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, «hoy el negocio no cierra».
«Por eso, lo que más se está lanzando al mercado es el modelo de desarrollo al costo, en el que se asume entre el comprador y el desarrollista el riesgo cambiario y de inflación dado que las cuotas se van a ajustando en función de los costos de construcción medidos en pesos», dijo. «Si bien ese modelo asegura que no habrá ninguna asimetría ni para el constructor ni para el comprador, tampoco con eso es tan fácil tentar a los compradores porque las cuotas ascienden a cifras millonarias en pesos y no son muchos los que las pueden pagar». https://f9930b99b61f8b69db66a45e967f52c6.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-45/html/container.html
Aun en ese difícil panorama, entre los constructores y desarrolladores hay expectativas relativamente favorables para el año próximo.
Por un lado, en los últimos meses los costos han ido frenando la tendencia ascendente. «La suba del dólar en el período preelectoral ayudó que el costo de construcción se acomodara un poco a la baja dado que, producto de la recesión, la suba del dólar no se trasladó al precio de los insumos de construcción», dijo Tabakman. En esa carrera por reducir costos, otro factor que viene tomando cada vez mayor relevancia es el incremento de las importaciones de cerámicos y porcellanatos, marmolería, griferías, sanitarios y carpinterías de aluminio, entre otros insumos de la construcción.
En todo caso, además del freno que se viene registrando en la suba de los costos, la mayor apuesta de los desarrolladores pasa por un aumento de los precios de las unidades a estrenar. «Cuando asumió este gobierno, el indicador de Zonaprop señalaba que el stock de unidades usadas no vendidas se podía absorber en dos años y medio; actualmente, ese ratio ya da 1,1», señaló Tabakman. «Nuestra expectativa es que siga bajando ese stock y que en algún momento la gente encuentre más atractivo comprar lo nuevo que lo usado».
Superadas las clásicas incertidumbres de cada proceso electoral en Argentina, el mercado inmobiliario prevé una nueva oleada de operaciones, una tendencia que, de confirmarse, podría empezar a extenderse a los inmuebles nuevos. Aún con las incógnitas abiertas en torno a cómo serán resueltas -o no- las evidentes debilidades que hoy exhibe el esquema económico, los desarrolladores se esperanzan con un cambio de ciclo. «Con una economía más previsible y más estable en los próximos dos años, los precios de venta deberían seguir subiendo, y con eso mejorar la rentabilidad del desarrollo inmobiliario», dijo Tabakman. «Si las acciones de YPF y Pampa Energía se duplicaron, al igual que los bonos, y el precio del metro cuadrado no se movió, esperamos que los inversores piensen que es un buen momento para comprar inmuebles», concluyó.
Fuente: El Economista